2018年以来，城南板块、城东板块发展已逐渐发展成熟，近期城西板块觉醒，凭借政府的政策支持、规划配套设施的完善，城西的发展前景被普遍看好。

城西

2017年下半年城西土地市场火热，先是北大资源携产城资源强势进驻；随后中庚、新城、中梁等品牌开发商纷纷布子，区域内品牌开发商的进入，大大提升了区域形象及未来预期。

北京麦金利房地产开发有限公司（石榴集团）在2018年4月18日以36782.6万竞得城20180802地块，位于东进路南，宝兴路西侧，土地占地面积49221㎡，创下城西板块地王纪录。

2018年城西板块土地出让规划

根据18年盐城土地招商计划，城西今年计划有7块住宅用地可供出让，合计占地约69万方，地块体量多在20万方以内（计容总建）。

城西板块住宅市场情况分析

过去的一年里，城西板块基本处于断档期，仅个别项目加推，供应量在市全市场占比较低。年后，通银森林公馆、西城中央、西城逸景等项目的集中加推，板块活跃度提高，18年3月板块成交量达历史新高。下半年新城悦隽时代、中庚香海新时代、中梁盐督府、北大资源颐和玺悦等多项目即将入市，片区住宅市场将形成新一轮爆发式供应，各种物业形态能满足各类购房者置业需求。

2017年城西住宅市场整体呈供大于求局面，但近3个月来板块无供应，成交量价齐升，5月均价达到7883元/㎡，库存约27.7万方，按近一年去化速度来算，去化周期约9.5个月；板块交通便捷，商业配套依托万达广场，西乡客群基数大，需求稳定，板块作为目前全市价值洼地，未来发展可期。

城西作为近期热点板块备受关注，此外盐城龙头板块城南的发展也一直牵动着市场。

城南

城市向南发展效果明显，生态宜居住区已形成，南海未来城在建

2018年城南板块土地出让计划

板块南环路以内剩余土地稀缺，2018年待出让土地2块。城南楼市一直是盐城最火热的板块，2018年热度不减，成交均价一直稳居各板块首位，5月成交均价11554元/㎡，目前库存64万方，按近一年去化速度来算，去化周期约5.7个月。中海天钻、兴邦中央公园、万科悦达地块等高端盘的开发入市将再次改变盐城楼市格局。

城东

继城南之后的主力新兴板块，配套逐步完善中，发展潜力巨大，大城雏形初成

因政府发展的规划及优质学区的价值，2017年城东房价快速增涨。未来高铁综合组团和大洋湾生态组团建成必将提升板块形象，三期高架的建成又将进一步优化了城市内部交通，除此之外，宝龙二店及新城吾悦广场二店的入驻，以及未来万科悦达城市广场，弥补了城东商业的短板，未来的河东，学区、交通、商业、生态多维度立体式发展，将使得河东的房价支撑更加健全。

2018年城东板块土地出让计划

2018年城东待出让土地共4块，片区住宅5月成交均价10132元/㎡，目前库存76万方，已跃至全市第一，按近一年去化速度来算，去化周期11.4个月；目前板块内品牌开发商云集，包括万科、碧桂园、保利、恒大、中南、新城、中梁等，可谓竞争激烈，同时也给了购房者更多的选择，区域未来发展前景可观。

城西南

以居住功能为主，紧邻城南及南海未来城，整体发展态势良好。

板块配套一直受城南辐射，片区内随着新城吾悦广场的入驻，助推了西南板块的商业升级；海阔路实验小学、盐都区实验中学正式更名为盐都区实验小学、盐城市第一初级中学，这次“正名”体现了政府对城西南片区发展的高度重视，同时为城西南注入了高品质教育资源。

2018年城西南板块土地出让计划

城西南2018年待出让土地3块，目前住宅市场均价稳中有升，2018年5月均价9911元/㎡，整体库存23万方，按近一年去化速度来算，去化周期约6.8个月。相对其他板块发展情况及目前的价格，城西南价格具备了一定的竞争力。

城中

城中旧城改造力度加大，土地资源稀缺

按改造计划，市区未来两年实施棚户区（危旧房、城中村）改造项目68个，2017年市区征收拆迁住宅11202户，完成投资119.61亿元，2018年征收拆迁住宅12109户，完成投资113.52亿元，近期城中配套及道路改造中，如：双元路将东延至人民路、人民北路将进行拓宽改、改扩建人民公园（2018年）。

2018年城中板块土地出让规划

城中板块土地资源可谓“绝版”，2018年待出让宗地仅1幅；整体住宅市场供大于求，2018年5月均价8039元/㎡，库存21万方，按近一年去化速度来算，去化周期约18.3个月，去化较慢；城中板块配套成熟完善，但道路狭窄，交通拥挤，居住氛围一般，主要吸引老城情结的地缘客户。

城北

专业市场及物流业为主，近几年发展缓慢，相对稳定

作为“被遗忘之角”的城北，在全市快速变化发展的近几年来，城北市容几乎未变，城北还有希望吗？其实城北一直在默默的发展着，根据城市总体规划，城北将被打造为独具特色的“大市场、大商圈、大物流”新型城市商贸区和都市工业物流园区，今年也迎来了片区内第一座具有一定规模的城市综合体“爱琴海”购物公园。

2018年城北板块土地出让计划

城北板块2018年待出让宗地1幅，住宅市场整体供大于求，均价稳中有升，2018年5月，均价7155元/㎡，整体库存约31万方，按近一年去化速度来算，去化周期约15.6个月，目前主要项目有红星紫御天铂、通银红堡庄园、德惠尚书府、嘉业上郡等；红星爱琴海的进驻能否为老城北带来新一轮的发展与革新，让我们拭目以待。

小结

盐城市从各区域发展现状来看，城西享受城中配套，交通便捷，目前的热点板块之一，未来发展可观；城南各项资源丰富，配套成熟，且规划科学能级较高，进入门槛相对较高；河东土地资源丰富，配套较为齐全，宝龙、吾悦广场入驻，将提升区域商业能级，大城之势逐渐形成；城西南享受城南配套，西部及北部产业支撑，新城吾悦广场入驻，补全片区商业配套，随着学区配套升级宜居环境日益凸显；城中各项配套醇熟，近年棚改力度加大，目前道路拥挤，居住环境一般；城北受城中配套辐射，南部居住区，内部有一定产业支撑，爱情海购物公园有望唤醒城北新的生机。

随着政府加强对区域内部各项城市建设配套的优化开发，各类基础设施配套逐步健全，吸引了大批品牌房产的关注，各区域居住氛围也将愈加纯熟，居住品质也都在升级革新。

开发商进入建议：从区域发展前景、客户认知度及未来量价表现来综合考虑，建议城南板块为重点进入板块。

客户购房建议：对于改善客户来讲，首选城南板块及城东部分项目；对于看中学区的刚需客户，可以考虑城东景山板块；对于刚需及投资客户，短期投资可考虑西南、城西板块，长期可考虑河东板块。

数据来源：同策咨询盐城市场策划中心

执笔人：同策咨询盐城分公司市场策划中心

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