目    录

一、本报告观点——2017年上半年供不应求态势逐渐缓解，成交均价快速上涨

二、上半年土地市场

三、住宅市场回顾

（一）宏观政策

（二）住宅市场月度供求分析

（三）住宅市场分板块成交情况

（四）各板块供求价对比

（五）2017年上半年全市成交TOP10

四、存量分析——截止6月底全市住宅累计库存约117万方，土地市场火热存量将不断增加

五、上半年总结及下半年走势预判

一、本报告观点——2017年上半年供不应求态势逐渐缓解，成交均价快速上涨

【关键点一：土地市场需求旺盛，土地市场大热】

2017年1-6月，经营性土地市场供应111.59万方，成交91.37万方。

【关键点二：成交价格大幅上涨，上半年成交均价环比上涨40.6%】

上半年盐城商品住宅市场新增供应共计190万㎡，成交量为171.87万平米，环比下降31.8%；成交价格大幅上升，5月起全市成交均价突破8000元，上半年成交均价环比上涨40.6%。

二、 上半年土地市场

2017上半年盐城土地市场高潮迭起，每一次招拍挂都引起市场极大的轰动，成交单价一次次刷新纪录，其中热电厂地块更是拍出“苏北地王”的称号；上半年河东土地市场表现一如楼市般火热，成交价格快速上涨，上半年主力供应/成交集中在和河东及市区板块。

2017年上半年，经营性土地市场供应111.59万方，成交91.37万方，共21宗土地挂牌出让；挂牌面积同比增加11.85万方，涨幅11.9%，供应上升，土地成交量也随之上升，上半年市区共成交土地12宗，同比增加1宗，成交面积91.37万方，同比增长76.4%。

2017年上半年土地成交明细

三、住宅市场回顾（一）宏观政策

2017年上半年全国重点城市以“限购、限售、限价、限卖”等政策为主旋律，部分三四线城市依旧在去库存，政府采取“因城施策”的方式，针对性对地方楼市进行宏观调控。

（二）住宅市场月度供求分析

2017年上半年供应量一度出现断档，3月后逐渐上升，5,6月份供应快速增加，成交量相对保持在稳定区间；由于前期供需矛盾积压等原因，上半年成交价格快速上升，环比上涨40.6%。

（三）住宅市场分板块成交情况

整体住宅市场成交集中在城南和河东两大板块，板块内在售项目量较多，河东以刚改成交为主，城南以改善成交为主，作为市场成交的热点板块，供求高于其它板块；

城中地块稀缺，成交量价近年来相对平稳，供求平衡；

城西、城西南板块上半年大多处于断档状态，成交量较低;

城北为市区内价格洼地，上半年成交供应已接近去年全年成交。

（四）各板块供求价对比——上半年住宅供应量上涨明显，供求矛盾逐渐缓解，成交均价环比上涨40.6%

从成交分布的区域来看，上半年盐城商品房备案成交最多的依旧是城南片区，其次是河东片区和城北片区。上半年全市成交均价7618元/㎡，环比上涨40.6%。上半年供应量环比上升53.7%，主要集中在5,6月份供应，成交面积环比下降31.8%，供应不足是主要原因之一，同时成交价格在半年内从“6”字头上升到“8”字头，楼市的火热状态不言而喻。

（五）2017年上半年成交TOP10

从成交面积排行来看，城南板块目前占绝对主力，共有8个项目进入前十，剩余2个项目均来自河东，top10成交面积占全市上半年住宅成交半壁江山，市场环境利好局面下，入榜项目上半年大多常有入市加推或有较多存量。

四、 存量分析——截止6月底全市住宅累计库存约117万方，土地市场火热存量将不断增加

• 住宅市场潜在库存量（主要指已成交土地即将转入为入市项目）约109万方；

• 全市住宅累计库存总量达117万方，按近一年月均去化水平推算，现有市场库存去化仅剩3.5个月，仍呈现紧缺状态；

• 随着土地市场供应的不断增加，在一定程度上可以缓解热门板块近半年供不应求的状况，库存也会随着土地的挂牌成交不断上涨。

五、 上半年总结及下半年走势预判

• 上半年大市场成交量较为稳定，由于市场因素、供需矛盾等原因，成交价格快速上涨；

• 全国各地政府“因城施政”，地方政策目前暂无重大举措，信贷政策收紧明显；

• 上半年大部分板块供需矛盾突出，成交价格顺势上涨，随着近期新项目入市，下半年这一局面将有望扭转；

• 住宅市场下半年4季度预计将会再次迎来一波集中供应，“房荒”危机解除后，市场成交量价将可能走入稳定区域。

数据来源：同策咨询盐城市场策划中心

执笔人：同策咨询盐城分公司市场策划中心

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