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[转帖]大刀阔斧第二年,“棚改”发力又几何?
责任编辑:张静    2019-09-27 15:59

引言:

2018年盐城市区计划3年棚改5万户的政策公布以来,以及近期出现的改造城镇老旧小区(如耿火、东闸等地块拆迁)等消息的传来,到安置房用地的频频出让;旧改似乎有望接力棚改,成为拉动投资、稳定内需的新工具。那么,旧改棚改有何区别?回顾盐城近年来的棚改,政策上发生了哪些变化?又给地产带来了什么影响?

一、“棚改”的相关要素

Q:“棚改”与“旧改”的区别?

A:“棚改”和“旧改”是相互独立的两个概念,旧改不涉及房屋拆迁和安置补偿问题,主要是更新改造小区水电气路及光纤等基础设施,建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施,从而促进住户户内改造并带动消费。

Q:“棚改”资金的构成关系?

A:一般来说,棚改资金主要来源于开发性金融(棚改专项贷款)、公共财政支出、其他资金等。

二、盐城棚改相关政策梳理

第一阶段

第一阶段:早期棚改以实物安置为主,即以房换房,指政府主持新建一批安置房,然后根据被拆迁房屋确权面积(一般在原地段提供与被拆迁房屋等面积的安置房,或者在其他地段提供与被拆迁房屋等市价的安置房。)来确定安置房对接面积后,参照标准房型对被拆迁住户进行安置。实物安置情形下,棚户区拆迁住房并未进入房地产市场,安置房一般以分配方式配置,对当地房价影响较小。

第二阶段

第二阶段:15年以来,为提高安置效率,助力房地产去库存,棚改货币化安置渐成主角。拆迁方用以安置的房屋按规定折算成安置款,由被拆迁方选购住宅房屋自行安置的方式。通过货币补偿的方式替代了以往的实物补偿,化解了重复建设问题,棚改货币化安置利于去库存。

第三阶段

第三阶段:18年至今,棚改计划开始退潮,货币化安置缩减。盐城18年8月也顺应推出新政《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法(暂行)》,即“房票”。结算凭证可以作为资金凭证使用并用其抵付购房款,不得转让、赠予和抵押。此举措,一定程度上既缓解了政府的财政负债压力,又助推了盐城房地产的发展,实现去库存。

三、棚改对房地产的影响

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14-18年,货币化安置加快了商品房的销售速度,有效激活了存量需求。棚改货币化安置使棚户区居民出棚进楼,拉动房地产销售速度上行的同时缩短了商品房库存去化周期。盐城商品房库存去化周期在供应量激增的大背景下,仍保持平稳且下降趋势。自2016年以来,盐城房地产市场明显回暖,去库周期明显缩短,成交量高位运行,成交价格所呈现的上涨趋势,或多或少与棚改政策的发力有着千丝万缕的联系。

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18年年末开始棚改货币化比例的降低对商品房销售的拉动作用由正转负,根据住建部统计,18年货币化安置面积占当年商品房和住宅销售的比重下降,当年商品房销售的拉动呈现负作用;19年棚改计划的完成率的下降与货币化安置比例的持续下降或将继续拖累商品房销售,其中19年开年至今,已成交地块中:限价商品房(即安置房)用地已累计成交87.24万方,大量的回迁用地成交,更是降低了棚改货币化的比例,导致大量拆迁客群不能流入市场,对商品房销售有一定的冲击。

小结:

盐城棚改计划力度虽不减,但货币化比例降低,加之旧改的出现,此前所期待的下半年房地产的回暖现象或将推迟。随着棚改政策转向,货币化安置比例下降,意味着销售降温,商品房销售影响较大。开发资金来源受限,进而对整体房地产发展造成一定影响。旧改项目对于商品房销售和地产投资拉动作用较微弱。同时较以往传统的金九银十相比,今年盐城房地产市场并未出现期待中的景象,楼市一如既往的平静。不过恰恰是在这样的压抑之下,房地产市场的新活力才会不断迸发。未来我们也许将看到更多大房企的转型升级,房地产也将不再局限于普通住宅、公寓、商业,未来的养老、科技、旧房改造、城市升级、低碳环保、存量市场、产业化等领域都会逐渐进入我们的视野。但换个角度思考,无论是商品房还是棚改,其根本出发点都是为了提高群众的生活水平与环境。

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